Porque deve fazer uma simulação crédito habitação antes de comprar uma casa?

Quem casa, quer casa! Já dizia o velho proverbio popular. Nos dias que correm, não é preciso casar para que os consumidores queiram ter a sua própria casa.

Contudo, tendo em conta as diversas alternativas de financiamento é importante que antes de dar este passo na sua vida, faça pelo menos uma simulação crédito habitação. Só desta forma é que irá perceber qual a melhor alternativa para si. 

O que precisa saber cobre o crédito habitação

Nos dias que correm, a informação e o planeamento são armas essenciais para tornar uma tarefa tão complexa como comprar casa, um processo simples e orientado para o sucesso (ou seja, para o financiamento mais barato).

A decisão pode ser estruturada em três passos: a Preparação, a Procura e a Compra da Casa. Se houver necessidade de contrair um Empréstimo, junta-se a estes passos um quarto, a escolha do Crédito de Habitação mais adequado às suas necessidades.

Assim sendo, houve iremos explicar-lhe como funciona o crédito habitação e o que deve ter em conta antes de solicitar este financiamento.

1 – Analise a sua situação financeira

É importante ter em conta, que a contratação de um crédito habitação é aquilo que se pode chamar de uma responsabilidade para a vida.

Por norma, os prazos de pagamento podem ir até aos 40 anos, logo é essencial que faça uma análise cuidada da sua vida e do seu orçamento familiar, de forma a perceber se está efetivamente apto para a contratação de um empréstimo deste género.

Perceba se o seu trabalho é estável (claro que ninguém sabe o dia de amanhã), se a família irá crescer nos próximos anos, se tem algum valor em dívida atualmente…

Uma análise cuidada à sua situação financeira, é o primeiro passo para o sucesso na compra da sua nova casa.

2 – Escolha a sua casa de sonho, e faça uma simulação crédito habitação

Existem algumas casas que são financiadas a 100%, contudo, a grande maioria é financiada no máximo a 90%.

Desta forma, é importante que escolha uma casa que se adeque não só à sua realidade pessoal como financeira.

Desta forma, procure em vários sites quais as opções de mercado existentes, e comece a fazer simulações.

Alguns dos dados que deve recolher em todas as suas simulações são:

·        Banco;

·        Nome do Produto;

·        Prazo de pagamento;

·        Montante do empréstimo;

·        Spread;

·        Valor previsto das prestações mensais;

·        Valor residual ou período de carência (embora nenhuma das opções seja muito boa a nível financeiro);

·        Taxa a escolher (fica, variável ou mista);

·        Tipo de prestações;

·        TAE;

·        TAN;

·        Obrigatório subscrever seguros com o banco;

·        Tipo e valor do seguro de vida;

·        Tipo e valor do seguro multirrisco;

·        Quais os produtos bancários que tem de subscrever para baixar as taxas?

·        São necessários fiadores;

·        Custos previstos.

Depois de recolher estes dados de todas as entidades, é que poderá começar a analisar os mesmos e perceber qual a melhor alternativa para si e para a sua família.

3 – Subscrição de produtos adicionais

Muitos consumidores não sabem que existe a possibilidade de juntar alguns produtos adicionais ao crédito habitação, permitindo que o spread do mesmo seja reduzido.

Desta forma, se nada o impede de subscrever alguns produtos ou serviços bancários, como seguros, pagar as contas dos serviços essenciais por débito direto ou domiciliar o ordenado, estas podem ser alternativas viáveis para baixar o valor mensal da sua casa.

Compare as taxas anuais efetivas revistas (TAER), uma vez que estas já refletem o spread, a indexação à Euribor, os custos do processo e os custos inerentes à subscrição de outros produtos da instituição. 

Perante as ofertas de subscrição de produtos e serviços do banco, ou da seguradora que lhe está associada, rejeite os que representam um acréscimo injustificado de despesas no seu orçamento familiar (a ideia é baixar o valor que paga mensalmente e não aumentar o mesmo).

4 - Analise a FIN

Todos os bancos estão obrigados a emitir, em cada simulação, uma ficha de informação normalizada (ou vulgarmente conhecida por FIN).

Este é um documento que resume todos os custos do seu crédito: comissões, prestações e eventuais produtos contratados, seguros...

A mesma, permite-lhe ainda saber quanto subirá a sua prestação, caso a Euribor suba 1 ou 2 por cento. É desta forma que as instituições confrontam os potenciais clientes com possíveis evoluções da sua prestação mensal.

5 – Não se esqueça que existem outros custos associados

É importante que tenha em conta que ser proprietário de uma casa obriga a suportar outros custos regulares, que devem ser tidos em conta no orçamento mensal familiar.

É o caso dos seguros de vida para os titulares do empréstimo, do seguro da casa (ambos podem ser contratados dentro ou fora do banco – seguro multirriscos), da quota do condomínio e do imposto municipal sobre imóveis (IMI).

Além disto, no momento da aquisição, terá de pagar o imposto de selo e o IMT, bem como os registos e escritura.

Veja de seguida dois exemplos de simulação crédito habitação, de forma a perceber que efetivamente a mesma pode permitir-lhe uma poupança considerável no final do contrato.

Simulação crédito habitação – Perceba quanto pode poupar

Hoje iremos apresentar-lhe dois exemplos de uma simulação de crédito para comprar a sua casa, assim como os resultados obtidos.

Exemplo 1

A Paula e o Ricardo resolveram comprar a casa dos seus sonhos, sendo que a mesma é um T3 em Lisboa, e o valor são 200.000€. Eles irão dar de entrada 25.000€ e o prazo de financiamento é de 35 anos.

Veja de seguida a simulação.

1 – Caixa Geral de Depósitos – Regime Geral

Informação geral

·        Montante - € 175.000,00

·        Valor imóvel - € 200.000,00

·        Prazo - 35 anos

·        Prestação mensal - € 661,14

·        TAN - 2,846 %

·        TAE Máx. - 2,946 %

·        Spread Máx. - 3 %

·        Indexante - 12 meses

Despesas de Processo

·        Comissões de entrada - € 617,98

·        Avaliação - € 239,20

·        Comissões periódicas - € 2.6 Mensal

Penalizações por reembolso antecipado

·        Amortização parcial - 0.5 %

·        Amortização total - 0.5 %

Detalhes do seu empréstimo

·        Juros (prestação) - € 415,04

·        Montante amortizado (prestação) - € 243,50

·        Juros finais (total) - € 68.529,02

·        Custo total do empréstimo (juros + montante pedido) - € 243.529,02

Outras Informações

·        Observações - Spread Mínimo: 1,75%; Spread Máximo: 4,25%

Valor final, com todos os custos associados

·        Prestação mensal calculada € 661,14

2 – Banco BIC – Habitação Própria

Informação geral

·        Montante - € 175.000,00

·        Valor imóvel - € 200.000,00

·        Prazo - 35 anos

·        Prestação mensal - € 686,82

·        TAN - 3,12 %

·        TAE Máx. - 3,208 %

·        Spread Máx. - 3,45 %

·        Indexante - 3 meses

Despesas de Processo

·        Comissões de entrada - € 395,20

·        Avaliação - € 246,00

·        Comissões periódicas - € 1.56 Mensal

Penalizações por reembolso antecipado

·        Amortização parcial - 0.5 %

·        Amortização total - 0.5 %

Detalhes do seu empréstimo

·        Juros (prestação) - € 455,00

·        Montante amortizado (prestação) - € 230,26

·        Juros finais (total) - € 78.469,02

·        Custo total do empréstimo (juros + montante pedido) - € 253.469,02

Outras Informações

·        Observações: Spread Mínimo: 1,65%; Spread Máximo: 3,95%; O banco aplica spreads diferentes se a taxa de esforço do cliente é inferior ou superior a 35%, sendo mais altos nestes últimos

Valor final, com todos os custos associados

·        Prestação mensal calculada - € 686,82

Como vê, para o mesmo financiamento existe uma diferença entre os bancos de 25,68€ mês (o que ao final de 30 anos de crédito perfaz um valor total de 10.785,6€).

Exemplo 2

A Joana e o Tiago vão comprar um T4 em Massamá com garagem, cujo valor de avaliação é de 200.000€. O empréstimo que vão solicitar ao banco é de 150.000€ com um prazo de pagamento de 35 anos.

De forma a perceberem qual poderá ser a melhor opção, utilizaram o crédito habitação simulador da DECO e obter os dois resultados seguintes.

Banco Popular – Protocolo DECO Proteste

Informação geral

·        Montante - € 150.000,00

·        Valor imóvel - € 200.000,00

·        Prazo - 35 anos

·        Prestação mensal - € 462,66

·        TAN - 1,546 %

·        TAE Máx. - 1,57 %

·        Spread Máx. - 1,7 %

Indexante - 12 meses

Despesas de Processo

·        Comissões de entrada - € 0,00

·        Avaliação - € 312,00

·        Comissões periódicas - € 0

Penalizações por reembolso antecipado

·        Amortização parcial - 0 %

·        Amortização total - 0.5 %

Detalhes do seu empréstimo

·        Juros (prestação) - € 193,25

·        Montante amortizado (prestação) - € 269,41

·        Juros finais (total) - € 21.185,71

·        Custo total do empréstimo (juros + montante pedido) - € 171.185,71

Outras Informações

·        Observações: Spread Mínimo: 1,25%; Spread Máximo: 1,7%

Valor final, com todos os custos associados

·        Prestação mensal calculada - € 462,66

União de Créditos Imobiliários – Regime Geral

Informação geral

·        Montante - € 150.000,00

·        Valor imóvel - € 200.000,00

·        Prazo - 35 anos

·        Prestação mensal - € 476,95

·        TAN - 1,717 %

·        TAE Máx. - 1,788 %

·        Spread Máx. - 1,99 %

·        Indexante - 6 meses

Despesas de Processo

·        Comissões de entrada - € 624,00

·        Avaliação - € 221,00

·        Comissões periódicas - € 1.56 Mensal

Penalizações por reembolso antecipado

·        Amortização parcial - 0.5 %

·        Amortização total - 0.5 %

Detalhes do seu empréstimo

·        Juros (prestação) - € 214,63

·        Montante amortizado (prestação) - € 260,76

·        Juros finais (total) - € 25.815,32

·        Custo total do empréstimo (juros + montante pedido) - € 175.815,32

Outras Informações

·        Observações: Spread Mínimo: 1,75%; Spread Máximo: 3%

Valor final, com todos os custos associados

·        Prestação mensal calculada - € 476,95

Como vê, para o mesmo financiamento existe uma diferença entre os bancos de 14,29€ mês (o que ao final de 30 anos de crédito perfaz um valor total de 6.001,2€).

Se precisar de ajuda para encontrar o melhor crédito habitação para a aquisição da sua nova casa, não hesite em contactar-nos pois estamos à sua inteira disposição para qualquer esclarecimento adicional.